Cara Menghitung Yield Sewa Properti

 

Yield sewa properti merupakan salah satu metrik kunci yang digunakan oleh investor untuk mengevaluasi tingkat profitabilitas dari sebuah aset properti. Dengan memahami metode perhitungan yield dengan benar, para investor dapat membandingkan potensi keuntungan antara berbagai properti, menetapkan strategi investasi yang tepat, serta mengelola risiko dengan lebih terukur.

Pemahaman mengenai yield sangat penting, baik untuk investor yang baru memulai maupun yang sudah berpengalaman, khususnya dalam investasi pada rumah sewa, apartemen, dan properti komersial.

Definisi Yield Sewa Properti

Yield sewa properti merujuk pada persentase keuntungan yang diperoleh dari pendapatan sewa tahunan dibandingkan dengan harga beli atau nilai total investasi properti. Angka ini menunjukkan seberapa efektif sebuah properti dalam menghasilkan pendapatan dari modal yang telah diinvestasikan.

Yield biasanya digunakan sebagai alat analisis awal sebelum mengevaluasi faktor-faktor lainnya seperti kenaikan harga properti, biaya perawatan, dan risiko yang ada di pasar.

Tipe-Tipe Yield dalam Investasi Properti

Dalam dunia investasi, yield sewa terbagi menjadi beberapa tipe yang harus dipahami:

 Yield (Yield Kotor)

Gross yield menghitung pendapatan sewa tahunan dibandingkan dengan harga beli properti tanpa mempertimbangkan biaya tambahan.

Rumus:

Pendapatan sewa tahunan ÷ harga beli properti × 100%

Gross yield memberikan gambaran cepat yang awal, tetapi masih kurang mencerminkan keuntungan bersih yang sebenarnya.

Net Yield (Yield Bersih)

Net yield mengambil seluruh biaya operasional ke dalam perhitungan, seperti perawatan, pajak, asuransi, biaya manajemen, dan potensi kekosongan unit.

Rumus:

(Pendapatan sewa tahunan – total biaya tahunan) ÷ total investasi × 100%

Net yield memberikan gambaran yang lebih tepat dalam menilai performa investasi dalam jangka panjang.

Langkah-Langkah Menghitung Yield Sewa Properti

Menetapkan Harga Beli Properti

Harga beli mencakup semua biaya akuisisi, tidak hanya harga transaksinya. Komponen ini meliputi:

• Harga rumah atau apartemen

• Biaya notaris dan legal

• Pajak pembelian

• Biaya renovasi awal (jika ada)

Total dari komponen ini menjadi dasar untuk perhitungan yield.

Menghitung Pendapatan Sewa Tahunan

Pendapatan sewa tahunan dihitung dari total uang sewa yang diterima dalam satu tahun. Jika properti disewakan secara bulanan, maka sewa bulanan dikalikan dengan 12.

Perhitungan harus realistis dengan mempertimbangkan kemungkinan adanya unit yang kosong dalam jangka waktu tertentu.

Mengidentifikasi Biaya Operasional

Biaya operasional yang perlu diperhitungkan antara lain:

• Biaya perawatan rutin

• Pajak bumi dan bangunan

• Asuransi properti

• Biaya manajemen atau agen

• Biaya perbaikan kecil

• Cadangan dana untuk kekosongan sewa

Biaya-biaya ini mempengaruhi hasil akhir dari net yield.

Contoh Perhitungan Yield Sewa Properti

Sebuah rumah dibeli dengan total biaya Rp800.000.000. Properti tersebut disewakan dengan harga Rp5.000.000 per bulan.

Pendapatan sewa tahunan:

Rp5.000.000 × 12 = Rp60.000.000

Perhitungan Gross Yield

Rp60.000.000 ÷ Rp800.000.000 × 100% = 7,5%

Jika biaya tahunan mencapai Rp10.000.000, maka:

Perhitungan Net Yield

(Rp60.000.000 – Rp10.000.000) ÷ Rp800.000.000 × 100% = 6,25%

Angka tersebut memberikan gambaran yang lebih realistis mengenai laba bersih dari investasi.

Standar Yield yang Dianggap Menarik

Yield yang dipandang menarik bervariasi tergantung pada tempat dan jenis aset. Secara umum:

Yield antara 5–7% sering kali dilihat sebagai stabil dan aman.

Yield yang melebihi 8% sering dianggap lebih agresif dan memiliki risiko yang lebih tinggi.

Yield yang rendah biasanya diimbangi dengan kemungkinan peningkatan nilai properti.

Para investor harus menyesuaikan target yield mereka dengan profil risiko serta tujuan investasi yang dimiliki.

Faktor yang Mempengaruhi Yield Sewa

Berbagai elemen penting yang memengaruhi yield dari sewa properti meliputi:

• Letak dan kemudahan akses.

• Permintaan untuk pasar sewa.

• Kondisi serta usia dari bangunan tersebut.

• Tipe dari penyewa.

• Peraturan dan pajak daerah yang berlaku.

• Kondisi ekonomi secara keseluruhan.

Aset yang berada di lokasi yang strategis dengan permintaan tinggi biasanya menunjukkan yield yang lebih stabil.

Kesalahan Umum dalam Menghitung Yield

Kesalahan yang sering terjadi adalah mengabaikan biaya yang tidak terlihat dan terlalu optimis dalam memperkirakan tingkat hunian. Banyak investor juga cenderung hanya memusatkan perhatian pada gross yield tanpa mempertimbangkan net yield secara lengkap.

Strategi yang lebih hati-hati dan berdasarkan data yang ada akan memberikan analisis yield yang lebih tepat.

Yield sebagai Alat Perbandingan Investasi

Yield dari sewa sangat bermanfaat untuk membandingkan berbagai pilihan investasi properti. Dengan menggunakan metode perhitungan yang konsisten, investor dapat menentukan aset mana yang menawarkan hasil paling menguntungkan sesuai dengan modal yang diinvestasikan dan tujuan keuangan.

Yield sebaiknya digunakan bersamaan dengan indikator lainnya seperti capital gain, risiko likuiditas, serta tren pasar untuk mendapatkan analisis investasi yang lebih menyeluruh.

Berbagi :