Perbedaan SHM, HGB, dan SHSRS yang Wajib Dipahami

 

Dalam transaksi properti di Indonesia, aspek hukum yang paling penting adalah status kepemilikan tanah dan bangunan. Banyak konflik, kerugian finansial, serta isu warisan muncul bukan karena lokasi atau harga, tetapi karena kurangnya pemahaman pembeli mengenai tipe sertifikat yang terkait dengan properti tersebut. Tiga istilah yang paling sering dijumpai adalah SHM, HGB, dan SHSRS. Meskipun ketiga sertifikat ini diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), masing-masing memiliki implikasi hukum, durasi, serta nilai investasi yang berbeda jauh.

1. Sertifikat Hak Milik (SHM)

Sertifikat Hak Milik, atau SHM, merupakan bentuk kepemilikan yang paling tinggi serta terkuat dalam peraturan pertanahan di Indonesia. Pemilik SHM mempunyai hak penuh atas tanah dan bangunan tanpa adanya batasan waktu.

Dalam pandangan hukum dan investasi, SHM memberikan tingkat keamanan tertinggi karena:

• Tidak memiliki masa berakhir

• Dapat diwariskan, dijual, digadaikan, atau dijadikan jaminan untuk pinjaman

• Nilai propertinya cenderung stabil dan terus mengalami kenaikan

SHM biasanya digunakan untuk rumah pribumi, tanah kavling, dan properti individual. Bagi investor yang berencana jangka panjang, SHM adalah pilihan yang paling tepat karena risiko hukum yang rendah.

2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB memberikan hak untuk membangun dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik pribadi, umumnya tanah negara atau tanah yang dikelola oleh pihak lain. Sertifikat ini memiliki periode yang terbatas, biasanya selama 30 tahun, dan dapat diperpanjang.

Ciri-ciri utama HGB:

• Memiliki waktu berlaku yang spesifik

• Dapat diperpanjang atau ditingkatkan menjadi SHM (dengan syarat tertentu)

• Umumnya digunakan oleh pengembang perumahan, rumah toko, dan area komersial

Dari sudut pandang praktisi properti, HGB bukanlah sertifikat yang merugikan, tetapi pembeli perlu secara aktif memeriksa sisa masa berlakunya. Properti HGB dengan masa berlaku yang pendek dapat menurunkan nilai jual dan menyulitkan dalam pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

3. Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHSRS)

SHSRS adalah suatu sertifikat yang ditujukan khusus untuk apartemen atau rumah susun. Pemegang SHSRS memiliki hak atas satu unit bangunan serta area bersama seperti koridor, lift, dan fasilitas umum.

Poin-poin penting yang seringkali terabaikan:

• SHSRS tetap terikat dengan tanah yang memiliki status SHM atau HGB.

• Apabila tanah tersebut berstatus HGB, maka hak kepemilikan juga terpengaruh oleh durasi berlakunya HGB tersebut.

• Pengelolaan bersama dilakukan melalui PPPSRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Rumah Susun).

Dari perspektif hukum, pembeli apartemen harus mengonfirmasi status tanah induk, karena ini adalah faktor yang menentukan keamanan aset dalam jangka waktu yang panjang.

Perbandingan dari Sudut Pandang Ahli

Dari sisi kekuatan hukum, urutan prioritas adalah SHM, HGB, kemudian SHSRS. Dalam hal fleksibilitas transaksi dan nilai investasi, SHM tetap menjadi yang paling menguntungkan. HGB masih dapat menjadi pilihan untuk tempat tinggal dan kegiatan usaha jika periode berlakunya panjang dan legalitasnya jelas. Sementara itu, SHSRS sangat bergantung pada pengelolaan oleh pengelola gedung serta status tanah dasarnya.

Memahami perbedaan antara SHM, HGB, dan SHSRS tidak hanya berkaitan dengan istilah hukum, tetapi juga terkait dengan perlindungan aset, kemudahan dalam transaksi, dan keamanan investasi untuk jangka panjang. Dalam praktik profesional, mengambil keputusan untuk membeli properti tanpa pengetahuan tentang jenis sertifikat sering kali menimbulkan masalah serius di masa depan.

Berbagi :